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美國二手房隨處可遇違建 實用面積縮水50%
劉剛(化名)沒有想到，自己花48萬美元買下的，不隻是一套實用面積會從380平方米縮水到190平方米的房子，還有隨房"贈送"的長灘市政府限期整改的通知函以及耗時兩年的官司。
氣候、商業機會、優秀的大學，讓美國加州，尤其是洛杉磯成為華人置業的集中區域之一。臨近加州大學長灘分校(CAL STATE LONG BEACH)，讓劉剛對這幢號稱有380平方米的兩層建築很心動--如果將物業翻新後拆分成至少4至5個小單元出租，租金不僅可以完全覆蓋貸款支出，還能有所盈餘。
然而沒有想到的是，剛完成房屋過戶，劉剛就馬上收到瞭長灘市政府的通知，通知函中指出，劉剛所買下的這處房產有嚴重違建，政府認定其房屋結構不安全，不僅不能出租，甚至在整改前都不能住人！
而直到這時，劉剛才發現，這套號稱有380平方米的房子，合法建築面積實際上隻有不到190平方米，其它的兩個套間都是非法改建。轉眼間，"包租公"的如意算盤就被繁復的官司淹沒瞭。
"事實上，美國的不少二手房(尤其是亞裔賣傢的房產)都可能有一定程度的違建，問題可大可小。"譚君隆律師事務所李翀鳴律師對本報表示，對於買傢而言，應當盡早敦促其經紀與政府的規劃部門確認，如果風險較大應盡量回避，如果問題可控，則應與賣傢達成相關費用協議。
付3%傭金，再費8萬美元"整改"
與國內買房可以親自上陣不同，遠赴美國投資房地產，找到一個靠譜的中介往往是第一步。
雖然，借助網絡信息，買傢已經可以獲得不少房源信息，但由於在美國，房屋買賣會涉及比較復雜的法律關系，再加上學區等需要考量的因素，一個靠譜的中介就變得非常必要。當然，這也同時意味著買傢需要額外支付大約3%的傭金費用。
對於劉剛而言，這意味著要增加約1.44萬美元的傭金支出。或者，他可以省下這1.44萬美元，選擇自己與賣方溝通，並過目總計超過400多頁的房屋交易文件，其中不乏專業要求極高的建築圖紙、法律條款等細節。
盡管沒有吝惜這筆支出，但其經紀A當時剛剛考到房地產經紀證，尚缺經驗，加上業務量不足以維持生計，A當時還兼職另一份工作。而劉剛與經紀A的一番砍價，讓A頓感"沒賺頭"，處事態度隨即馬虎起來，那些理應在交收前全部過目的交易文件，並沒有被A仔細研究，這一疏忽最終帶來瞭更多麻煩。
事實上，長灘市政府早已就違建事宜向原屋主去函，負責拍賣房屋的美國銀行不僅知道此事，也實際收到過相關函件。根據相關法律，遇到此類問題，賣傢及其經紀必須向買傢披露相關風險並提供所有的文件，然而，在整個交易過程中，長灘市政府的幾封函件都未被包含在相關的交易資料中，而賣方經紀在知悉違建事宜的情況下，也沒有直接告知買方或其經紀該房屋存在這一問題，隻是在總計超過400多頁的文件中的一頁，用很小的字體寫瞭一行"房屋可能有違建，建議買傢與政府查詢"。
劉剛並沒有註意到這行小字，而其經紀A也因為馬虎處事忽略瞭這個重要問題。事實上，當時，如果經紀A稍微細心核對一下市政府的資料便可以發現這個問題。
美國的市政府規劃部門都存有轄區內各個房產的規劃圖紙，其中會清晰標出各個房產的實際面積及正式獲批的圖紙。但對於劉剛這樣不瞭解美國的買傢來說，自行核對顯然並不現實，但對於經紀A來說，向市政府核實一下就能發現實際實用面積和合法面積有出入，其中，部分違建是由車庫改建而來，稍有經驗的經紀都很容易發現這裡可能存在的違建風險並應嘗試核實。
面對長灘市政府的要求，劉剛無奈隻能花費近8萬美元，耗時4個月完成瞭對房屋的整改。一切並沒有結束，起訴賣傢及雙方經紀的官司持續瞭2年，庭外和解也隻為劉剛帶來瞭8萬多美元的補償，因為一個小疏忽而帶來的時間、精力、租金損失則難以量化。
李翀鳴律師建議，買傢在選擇經紀時最好不要隻圖便宜，關鍵還是要選擇有經驗的經紀。"在正式建立雇傭關系前，買傢可以要求經紀提供其資歷信息，最好對經紀的資歷做個獨立評估，例如，關註該經紀過去是否曾因執業疏忽而被起訴或遭行業協會警告等。"
"在美國購房，從買傢確認買房到產權正式交收一般有30－45天時間，如果在此期間買傢發現房屋有此前未發現或披露的重大問題，還可以要求取消交易，因此，買傢在驗房時切記要細心。"李翀鳴強調，另一方面，買傢也應再三確認房屋涉及的貸款及可能拖欠的稅費問題，如果在此期間有發現有任何不妥的地方，應立即咨詢專業人士，否則當房屋正式過戶後，買傢的處境就會很被動。
未住先修，雇傭專業機構檢查瞭嗎？
劉剛的遭遇，無疑是一個極端的案例，但即便這隻是一筆普通的買賣交易，交易過程也不算簡單。
在交易階段，除瞭1.44萬美元的經紀費用，還涉及交易契稅和托管費用。在美國，每個州政府征收的交易契稅都不盡相同，但一般都在1%至3%之間，以劉剛的房產為例，即還需額外支出0.48至1.44萬美元。
一般的住宅買賣，若不涉及重大法律問題，都會交由專業托管公司完成交收。在雙方談好合同後將簽署銷售協議，此後，賣方將房產的產權托管給托管公司，買方將價金存入到托管房貸信貸年限缺錢急用哪裡汽車貸款台新房屋信貸利率多少利率多少免費諮詢試算公司的托管賬戶，托管公司在調查、確認房屋的產權無瑕疵以及買方的出資無瑕疵後，一般會在30-45天內完成交易，將價金打入賣方指定賬戶並將負責辦理產權的過戶。一般的專業托管公司將按交易的金額抽取費用，一般是成交價的千分之四或以下。
在商業不動產的交易中，由於涉及更復雜的權利讓渡以及債權的組合、置換，還需要聘請律師、會計師進行法律及稅務規劃。
若是貸款購房，還將涉及貸款的預批以及銀行的正式審批，專業的貸款經紀可為買傢爭取最優房貸利率，但買傢亦要支付約為貸款金額的千分之四或以下的傭金。而在美國申請房貸，貸款行往往會要求買傢對幾種基礎的險種進行投保，例如行內一般約定，若買傢的首付低於25%，貸款行將要求買傢購買斷供險，同時亦會要求買傢購買產權保險。
直到這裡，購房的程序仍未完成。正式簽約前，買傢還需要雇傭專業機構對房屋的質量進行檢查，有必要的話，還要進行檢修。同時，買方經紀也有責任翻查該房屋過往的記錄，確認其是否存在欠付房產稅、登記債車子信貸增貸缺錢急用哪裡借錢權以及房管所的會費等情況。
"如果交易的房產存在結構安全或違建問題，一般應該是賣傢負維修責任(除非買傢約定免除賣傢的責任)。"李翀鳴律師解釋道，"在檢修中若發現問題，雙方需協商並聘請專業的工程師參與評估。對於維修產生的費用，賣傢或提供價格折扣以讓買傢免除其責任，或者賣傢在房屋過戶後繼續對該瑕疵承擔維修責任，或者在交易價金中扣出一部分作為維修預算，多退少補。
另一項支出是涉及住房的各類保險，險種根據每個州法律的要求而有所不同，例如，加州強制要求購買火險，而東部的一些州則會要求購買水災險等。
即便你繳納瞭所有支出，仍然有可能與你鐘愛的房產無緣。在一些較好的小區，會約定房屋在買賣時必須經業主委員會通過，若業主委員會對新買傢不滿，其可以行使優先購買權將房屋從賣傢手中買下來以後再做處理。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-04-22/08122116251.shtml
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