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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

  在現有環境下，也可以以現金流為基礎對土地經營權進行抵質押。土地經營權有兩個特點，一是有期限，二是每年有現金流。因此雖然土地經營權還沒有市場價格，但是由於其存在租賃收入，現金流穩定，這也從另一個層面反映瞭其價值。在擁有穩定現金流的基礎上，進行證券化開發，也是一種有效的方式，可以滿足農民和農村的資金需求，銀行和金融機構在這方面可以做一些探索。

  農村土地抵質押還要解決市場環境問題。要積極推動建立農村土地交易市場，通過農村土地在交易市場的轉讓交易，形成農民土地產權的市場價格，並提供相應的流動性。有瞭市場價格和流動機制，農村土地的抵質押業務開展就有瞭定價基礎和退出渠道。

  最後，國傢資產負債表目前是各方密切關註的問題。設想一下，如果土地抵質押及其流轉問題能夠有效解決的話，則在中國國傢的總資產項下，其隨估值增加而帶來的總量變化應該會是相當明顯的。這是很大的一塊存量盤活。

 旗津區農地貸款額度 破解制度困境之策

  

  解決土地流轉是問題關鍵

  許超：關於未來中國的農村金融發展，結合過去兩次農村政府工作會議，我們可以推測，未來的國傢資源肯定是向農業大戶、專業合作社和傢庭農場傾斜，這些客戶其實是中國農村金融的主要客戶群體-小額農戶自身的抗風險能力和標準化運作能力非常差，集約化農業生產的自身抗風險能力則較強。孟加拉采取的是土地合作社模式，比如老百姓可以用自己的土地使用權作為貸款抵押，國傢成立瞭土地合作社，出現風險時，國傢會先把土地收為己有，自己用資金填補出借人的空缺，之後會通過一些手段，比如讓村裡的管理人員與欠款人溝通，適當地施加壓力，幫助其盡快還錢，在欠款交清之後，土地合作社會把土地還給農民。未來中國也可以嘗試這種模式。

  經作者審核和主辦方許可，《21世紀經濟報道》本期特刊發本次會議紀要，以及部分現場討論內容，以饗讀者。(廉薇)

  所以如果現在的土地使用用途不改變，不能非糧化和非農化是很難賺錢的。在金融產品范疇，還難以賦予土地流轉信托確定的收益率，在最終收益實現中，如果回報不理想，投資者就不會再選擇這種產品，從而喪失推廣的價值。另外，還有兩個技術性問題，一是有關資本和風險的計量、資本撥備的計提目前還沒有標準。二是因現存的法律框架下無法對抵質押物進行處置，所以即便是非常好的貸款項目，但風險不能出表，仍需要計提風險撥備。所以，我覺得"三角的循環"一時還很難有解。因此，確實很有必要專門組織力量深入研究所有權、承包權和經營權分置的三權問題，三權問題研究的落腳點究竟在哪裡，在深化農村土地制度改革前提下，如何兼顧農業問題和農民問題，極為重要。

農村土地產權抵質押創新的突破口

  這樣的話，政策將發生很大的變化，在過渡階段我建議可以考慮成立物權擔保公司。在成立物權擔保公司的同時，可以引進民間資本，把國傢的金融風險轉嫁到民間資本上。這種模式的好處在於，一方面可以解決土地三權抵押的擔保問題，另外，可以促進中國農村金融產業鏈的建設。比如在菲律賓，農民成立瞭專業合作社，教會機構幫助農民進行農業種植培訓，農產品直接對接快餐行業，批量定單。對於農民來說，因為減少瞭中間商的利益訴求，大幅度提升瞭蔬菜出售價格。他們可以直接向銀行貸款，擔保公司也可以為其向銀行擔保，這樣整個金融產業鏈就建立起來瞭。如果我們在國內成立相關擔保類機構的話，有助於建立金融產業鏈。現在的農產品，不管是上遊采購，還是下遊銷售，其實都面臨很大困難，中國地域遼闊，各地的采購、營銷成本都不一樣，很多農業生產的利潤就在一層層的交接中損失瞭。

  梁紅：在改革的時候，可能會碰到幾個問題，比如退出集體以及土地私有化的問題。中國過去60年的土地制度安排與其他國傢相比是個例，也並不是中華民族沿襲多年的安排，既沒有退出權，也沒有加入權，這不是一個傳統意義上的集體組織。按照戶籍規定隻有35%的人是城裡人，65%的人是農村人，按照現在最寬泛的城市化標準，50%的人進城瞭，但是這些人的身份還是農民，然而農業產值隻占GDP的10%，這意味著農民作為一個生產者群體的產出占比越來越低，這是現在城市化面臨的巨大問題，雖然農民進城瞭，但是資產還綁在農村。

  李至斌：研究土地抵質押是為瞭滿足農民、農村的資金需求，隻有解決瞭政策法律環境的大問題，才能為解決農村土地產權抵質押問題提供基礎。這既涉及到農民，也涉及到農村土地使用權確權登記，確權是基礎，也是在政府的職責范圍之內，基礎打好瞭，後面才能順利進行抵押、質押、流轉。政策法律環境不具備，農村土地質押業務全面開展將十分困難，因為農民是弱勢群體，貸款出問題後難有保障。

  主持人：不解決土地的流轉問題，農民將土地產權質押、資本化的難度會非常大。我們該如何有效促進土地的流轉？

  許超：我認為，中國對農村或農民的定位，與國際上存在偏差。比如，菲律賓把農民定位成經濟類人群，通過建立完善的農村金融產業鏈，去幫助農民快速提升創造價值的能力，他們成立瞭國傢擔保公司，向農民發放小額信貸。但是在中國，我們更多地把農民當成政治性人群，他們會得到很多幫助，比如免息或者低息貸款。一方面，農民能得到這種貸款服務當然是旗山區房屋二胎很好的事情，但另一方面也會對當地農民信用體系建設以及信用定價產生負面影響。如何更加市場化地運作農村小額信貸，是未來中國發展農村金融的一個重要方向。

  兩年前，中國金融四十人論壇(CF40)與中國農業銀行聯合發起成立中國農村金融論壇。近期該論壇召開瞭季度閉門研討會，就CF40學術委員、中國銀監會副主席閻慶民牽頭的課題報告"農村土地產權抵質押的路徑創新"進行瞭內部評審。參與討論的部分嘉賓包括：CF40成員、中金公司首席經濟學傢梁紅，浦發銀行戰略發展部總經理李麟；CF40理事單位代表、中信證券董事總經理高占軍；上海新金融研究院理事單位代表、宜信公司高級副總裁許超；CF40特邀研究員、中銀國際控股研究部主管程漫江；中國農村金融論壇特邀嘉賓、中國證監會清理各類交易所辦公室副主任李至斌等。此次研討會由CF40秘書長王海明主持。

  程漫江：解決農村土地產權質押的融資問題，應該明確當前我國所處的特殊時期，即新型城鎮化和改革提速期這一大背景；要以實事求是的態度進行研究，明確哪些融資方式可以使用。比如目前我們瞭解到應收賬款做抵押的融資業務在銀行是一個常態化的業務，但是以農村建設用地做抵押的業務卻還不能常態化推進。如果農村建設用地明確能夠產生現金流，銀行為什麼不可以把這部分業務常態化和標準化，這方面應有較大的推進餘地。

  在討論土地問題的時候，有關市場建立的要素也是相通的。江西的林權問題是一個前例，但是這個前例雖然政策上沒有問題，但是有關流轉政策的穩定性、市場參與者的范圍，以及最後如何定價等一系列關鍵問題，也不能說已經是確定的。土地流轉與林權流轉在某種意義上，涉及同樣的市場要素。

  農村土地產權流轉的制度約束

  李麟：因登記難、確權難、維權難、交易難等問題，合理的估值和定價是解決農村土地產權融資的關鍵，有利於降低商業銀行經營的風險。在現有的制度安排下，由於農村產權制度的分置性設定，可行的解決思路有兩種，一種是從收益權設押，而非所有權或其分置因素設押，作為基礎資產派生融資產品，另一種是按照土地產權所產生的現金流開發相應的融資服務。這兩點從根本上講對應的是商業銀行融資最關鍵的兩個因素-第一和第二還款來源，也就是本金償付的確定性，以及押品價值的安全性和流動性。

  因此，要解決這個問題，首先要對土地使用權在用途上進行多層次的界定，界定之後，隻要有現金流，一般是可以預測的。農業用地有穩定預期的現金流，非農用地，商業、住房、商住兩用土地也可以預期，難點在於部分土地產權有瑕疵。土地所有權包括四個方面：占有、使用、收益、處置，現在有些土地隻有流轉和承包經營權，在處置方面沒有自主權，因此要進一步明晰政策或者制度安排。

  商業銀行可以從兩個方面入手。一是現金流，在國傢嚴格規定土地四種用途的情況下，應用實物期權方法，哪怕是有瑕疵的土地所有權、收益權，也可以估值、定價，照樣可以做銀行抵押貸款。土地價值和土地用途的轉換是一個很大的影響因素，剔除這個因素，現金流基本上是穩定的。現金流穩定可以有效降低商業銀行評估的貸款風險。二是完善相關的信用評級和債項分類標準，要結合我國農村土地產權開發融資產品的特點，開發土地資本化的產品，也就是在所有權、承包權和經營權三權分離的情況下，主要完善對農村土地收益權的評估和定價，並以收益權為基礎資產開發相關金融產品。一般的貸款估值實行現金流法，在土地使用用途既定的情況下，還款來源的現金流折現等於押品價值，但對於土地用途變化的收益權，必須要加上實物期權價值，這個實物期權價值大小取決於四種土地用途的轉換是否附加條件。

  總體而言，農村土地用途安排的制度化、穩定化、權威化，是解決土地收益權價值評估的最關鍵因素。建議國傢政策進一步支撐一下，商業銀行退一步優化下條件，在現有制度框架下，農村土地產權質押融資問題有希望得到解決。

  目前，中國農村土地使用產權在抵質押過程中，存在一個"三角的循環"。第一角是隻有使用權和經營權可以抵質押，可以有限的流動。第二角是土地的用途是嚴格受限的。第三角是所有權、承包權不可以流動，同時集體經濟組織也有很大的封閉性。這三角以現有條件看，是一個比較嚴重的封閉式循環，若無切中關鍵的模式和產品創新，很難掙脫出來。

內容來自sina新聞

  另外，農村土地抵質押涉及到用途管制問題，土地流轉後不能隨便改變用途，因此整個業務開展都離不開政府的參與。土地產權貸款的處理，涉及到整個農村的穩定，這裡有一系列政策和政治性很強的問題，現在在法律政策方面有很多規則，三中全會文件也提出瞭很多改革的要求。借此東風，為農村產權抵質押創造良好的政策環境，是開展業務的重要前提。

  要合理解決抵押品問題，需要對土地所有權進行合理的定價，即土地資本化，其中的關鍵是穩定土地用途的期權價值。我國特殊的制度安排中含有期權，也就是選擇權價值，而且期權的價值變數很大，不管是對收益權評估定價，還是對現金流的估算都會產生巨大的影響。突出體現在實際操作中"同地不同權、同地不同價"的問題。商業銀行土地質押面臨很大問題，一出問題就無法處理，問題的根本在於無法考慮定價中的土地用途變更的期權價值，以及流轉實現的市場價值問題。期權價值主要表現為土地的四種主要用途：一是農業用地，二是工業用地，三是住房開發用地，四是商住兩用地。這四個變換的土地用途對土地的價值影響非常大，並進一步影響銀行質押貸款的押品價值。

  高占軍：土地問題實際上也是一個金融問題，"銀根"和"地根"是緊密結合在一起的。從另一個層面看，如果土地的抵質押問題能夠得以解決，資金由城市向農村流動的路徑就可以打通。所以，在當前融資體系割裂、城鎮化向前推進過程中，這個問題處於相對核心的位置。

  程漫江：在新型城鎮化進程中，現在最不明確也最需要解決的是宅基地問題。對於宅基地的確權、流轉和前景等問題，需要進一步深入研究。這方面級差地租的表現更為明顯，需要制定更加實事求是和差別化的政策。而在城鄉結合部的宅基地不僅可以產生較大的現金流，而且隨著農村土地改革的推進，會直接影響到相鄰城市的土地供應，宅基地問題已經進入到一個新的歷史階段，部分農戶已經在縣城購買瞭一套甚至兩套住房，現在需要考慮通過切實有效的改革和政策更加有效率地利用農村的宅基地。

  主持人：解決農村土地產權流轉的問題，當前面臨的制度約束有哪些？

  主持人：在9月召開的中央全面深化改革領導小組第五次會議上，習總書記指出，要促使承包權和經營權分離，形成所有權、承包權、經營權三權分置、經營權流轉的格局。我們該如何賦予農民對其土地承包經營權抵押、擔保權能？

  李至斌：從市場環境角度來看，農村土地產權怎樣在確權登記的基礎上建立流轉平臺？隻有土地產權的流動性好，才能夠解決估值問題，這樣如果質押貸款出現問題，也可以申請退出。現在全國很多地方已經開始瞭很好的嘗試，包括廣東、重慶、湖北等地。在地方政府的推動下，建立瞭農村土地流轉平臺，對農民土地權屬首先進行登記，登記後可以根據需要進行掛牌交易，這就要有相應的托管轉讓場所和交易中心。在此基礎上，如果有轉讓需求，可以在場所裡通過相應的交易機制、交易模式、交易平臺，提出轉讓需求。這個平臺也可以吸引到有信用的專業農村土地產權經營者、投資者參與交易。有瞭轉讓交易和流動性後，基本就能形成土地的市場價格，到銀行去抵押貸款也就有瞭土地估值定價的基礎。因此，從農村土地確權出發，建立登記、掛牌、轉讓、評估一條龍市場體系，對農村土地產權抵質押金融業務的開展非常有益。

  李麟：流轉不等於交易和市場。土地必須在市場中進行流轉。如果沒有在市場上流轉，農村土地的價值也不能實現。比如協議轉讓。這就需要我們盡快營造一個健康有序的土地經營權流轉市場，市場出現以後，我們才能有效地矯正土地收益實物期權的價值，糾正對土地估值的偏差。同時，也可以實現銀行債權的退出機制，降低金融系統性風險。

  探索農地產權質押融資之路

  主持人：解決農地產權質押融資問題是農村金融發展的重要方向，這方面我們有何探索？

  農村土地產權的抵質押是緩解農業資金困境、盤活"沉睡農資"的一條有效路徑。十八屆三中全會首次明確"賦予農民對承包地占有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能"，今年9月中央全面深化改革領導小組第五次會議上，習近平總書記明確指出，要在堅持農村土地集體所有的前提下，促使承包權和經營權分離，形成所有權、承包權、經營權三權分置。與此同時，農村土地產權抵質押創新卻又面臨法律限制、基礎性工作不足、配套制度尚不健全等重重障礙。未來如何探尋突破口，進一步推進農村土地產權抵質押的創新發展？這無論對農業還是金融業的發展而言，都是個重要的問題。報名新浪樂居優惠看房團可撥打400-606-6969轉211

  農地承包經營權的融資問題還處於探索階段，我認為這部分業務不適合大型銀行開展，因為很多大型銀行對農村的經營問題不熟悉，盡職調查的成本也過高。國外有很多種類，包括國有的、專門服務於農村的小型金融機構。在我國開展新型城鎮化進程中，有關部門可以考慮成立類似的機構，一定程度上降低準入門檻。而在監管方面，現在對於農村金融機構和小微金融機構的存貸比、資本充足率認定標準雖有一定優惠條件，是否可以進一步細化操作，或者給予更多的支持？

  過去幾年，農村土地的價值很高，很多城市居民還想加入農村。農村土地分配制度就像香港的村屋一樣，總會有一個結束的時候。所以，這不是一個理論問題，而是一個很現實的問題，即過時的制度安排跟不上經濟發展的需求。當前的格局根本上是由過去的土地和人口制度安排造成的，所以必須走出去，越晚走出去，代價越大。如何走出去？根據過去城市改革的經驗，從住房到企業再到股份制改革，逐漸把產權界定清楚。農村最容易改革的部分是住房，把它的流轉權同權瞭。還有這種既不能退出也不能加入的集體也會慢慢退出歷史舞臺，作為一種產權的擁有形式，可以逐漸允許退出和加入，產權也隨之逐漸清晰。現在最大的問題是矛盾已經積累已久，而這種漸進的改革很多時候無法真正推行，長此以往，改革阻力會越來越大。

  目前農村最根本的問題是，九億多的農民手上持有一塊應該很有價值的土地，但是現實的財產性收入卻隻有城裡人的五分之一到六分之一，簡單的補貼不能從根本上解決這個問題。所以，清晰產權才能讓農民有進城的資本。在當前我國經濟增長放緩、內需不足的情況下，這是帶動中長期消費的最大潛力。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-10-25/08542960138.shtml

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