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● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

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  袁奇峰：一個工業城市，經濟繁榮的基礎是建立在大量外來人口上的，大量的外來人口有無可能本地化？這是一個互為因果的關系，如果沒有這些產業，沒有這些產業工人留下來，如何能形成聚集的城市？

  南方日報：對於南海城鎮化的板塊戰略，以政府為主導來劃分東、中、西三大板塊實施差異化發展，你如何看這一模式。

  3、新城與專業鎮

  南方日報：佛山城鎮化發展歷程走過瞭多個階段，你如何評價佛山目前城鎮化的成果？

  隨著中國人口紅利拐點的到來，哪裡對勞工服務好，勞工就去哪裡。佛山目前的城市化率雖然很高，但是存在太多的半城市化的人口，他們流動性很強。工人能否留下決定成敗。

  南方日報：廣佛同城化、區域一體化之下，城鎮化的內涵發生著什麼樣的變化？

  南方日報：在新型城鎮化的道路上，佛山面臨著怎麼樣的攻堅挑戰？

  "十 二五"期末，佛山將沖刺廣東制造業第一大市的目標。在這個以工業為主導、三大產業協調發展的制造業名城和"產業強市"中，工業化與城鎮化兩者將如何協調發 展譜寫新篇章？工業化中的"佛山城"如何建造？多個新城的格局是利是弊？我們特邀請對佛山產業經濟、城市建設有著長期關註的中山大學教授袁奇峰，為我們梳 理佛山城鎮化的過去、現在和未來，總結現有的成績與經驗，並探索城鎮化的發展路徑與戰略的成與敗。

人能否留下定成敗

  策劃：胡智勇龍建剛何又華

  ■寄語

  袁 奇峰：在"產業大發展，空間大重構"的過程中，每個地區、城鎮、工廠發展都會有起有落。松崗、官窯這些地區，走的是早期農村社區工業化模式，進入園區工業 化的階段，政府當然將資源與精力都放到園區中。土地指標整合集中供應優勢的項目，統籌資源放到優勢、更高效率的地方上。這些專業鎮工業發展沒有土地資源， 另外，隨著產業的升級，這些區域原有產業轉移或者被替代瞭。

  佛山城鎮化首先應該是一個工業化的故事。放在廣佛同城背景下看，佛山本質上就是一個工業區。如果放棄產業拓展的優勢，而與廣州同構定位，顯然不行。佛山城市化就是由工業化來帶動的，如何提高城市化的質量，也必須從這一點去展開。

  袁奇峰：集體建設用地入市，不可能僅當是土地財政的工具。在改造中去必須完成生態環境的改善、公共服務設施的建設，這樣的發展，才能是有質量的城市化，新型城鎮化應該是這樣一個城市化。

  袁 奇峰：我認為，產業的發展要交給企業，不是政府去主導的。在經濟發展中，政府從不是產業發展的主體，政府要做的是服務規劃，如何降低成本，創造營商環境等 服務。要相信市場的力量，把產業經濟發展交給市場來做。這才是市場經濟。比如說，南京推出"紫金計劃"，由於南京有這個資源優勢，是文教、高教的高地。它 是在利用科教資源來做一個所謂的創新載體，把資源激發出來，這就是因勢利導的政策，你學不到的。如果不是自己的優勢，一定要去發展，那是不能成功的。

  產城融合，職住一體這樣的理想城市打造還是需要時間的。想城市的模型格局是有的，但是我們的居住習慣與空間不是那麼匹配。我們一下子不可能造出很好的設施，好設施配套是需要時間來養成的，比如說，我們現在工作在這裡，為瞭孩子上學卻要選擇到另外的地方去居住。

  袁奇峰：我的理解是，城市化可以分為數量與質量兩個階段，新型城鎮化應該是對應著"有質量的城市化"，但是要追求更好的城市化質量，就要支付更高的成本。對應過去"低成本的城市化"，有質量的城市化應該是要"支付社會成本的城市化"。

  袁 奇峰：佛山多城市中心的特色，是與歷史發展軌跡有關，佛山各級政府的統籌力量不強，多數地方還是專業鎮模式，發展主體不在區、市政府，而在鎮政府，這種發 展政體，必然決定其城市發展多中心格局。目前，佛山新城、禪城西部新城、南海千燈湖、順德中心區、三水新城、西江新城等多個新城在建。現在看來，或者是多 個新城爭奪資源，提升自我的吸引力，但未必不是好事，這種競爭不見得是壞事，競爭帶來的是更好服務，更低廉的成本，讓企業得到更好的服務，得益的是產業的 經營者，這種發展在要素聚集階段，有利於要素進入佛山。

  南方日報：如何理解園區工業化模式代表著更高質量的城鎮化？

  我 們去年為三水新城做發展定位，就是從獅山工業園區產業發展轉變中尋得機遇。三水縣城一直以來都是佛山西部的一個服務中心，南海獅山、丹灶；四會、高要周邊 的居民都會跑到三水去消費。歷史上三水就是該區域的生活中心，其生活服務業基礎很好，也完全可以借勢做得更好。獅山工業園區現在打造新城是"從零到有"。花蓮房貸試算二胎年息 而三水本來就有本錢，通過規劃引導帶動資源聚集可以上升成為整個工業園區的服務中心，這是一條"從有到好"的道路。

  2007年，我們便向南海區政府提出適時推動"工業南海"向"城市南海"轉變。南海東部地區已經從兩個城市交界的價值窪地，變成新的廣佛高地。

  南方日報：多年以來，佛山依靠著產業驅動力開展城鎮化，當下，佛山正在由制造到智造轉型，目前正打造高端載體以吸引高端產業。你對佛山如何定位好未來的產業驅動力有何建議？

  南方日報：黨的十八大強調，要堅持走中國特色新型城鎮化道路，推動工業化和城鎮化良性互動、城鎮化和農業現代化相互協調，促進工業化、信息化、城鎮化、農業現代化同步發展。作為一個制造業為主導的城市，在新型城鎮化道路上，應當作何思考？

  袁 奇峰：在勞工短缺的宏觀背景下，將來的產業如何健康持續發展？城鎮化的道路必須是更有質量的城鎮化，其中必須重視工人進城，工人傢庭進城，讓他們分享到城 市化的紅利；工人，不應當僅僅被當作勞動力來看待，必須將其當作一個人、一個有傢庭的人，不僅僅提供就業，還要提供傢庭居住與教育等配套服務，這是一個必 然的趨勢。

  1、成績與定位

  袁奇峰：工業本身在升級，即會帶來很多變化，佛山城鎮化圍繞著工業故事，會創造很多新機會。



  園區工業化，在佛山大發展這10年之中，無論是獅山工業園的迅速崛起，還是樂平工業園、滄江工業園都寫下瞭濃墨重彩的一筆，也是未來最大的看點，成為地區經濟增長的龍頭，非常值得關註和總結經驗。

  "佛山的城鎮化必定是一個工業化的故事。"這是中山大學地理科學與規劃學院教授袁奇峰對佛山城鎮化給出的定位。

  南海東 部做城市，專心研究"三舊"改造，從低效的土地使用，到高效的土地使用去轉變，如何在集體土地上建城市，推動二次城市化；中部做工業，主要通過工業園區的 模式提高經濟發展效率，並在這個過程中推動城鄉統籌；西部做文化、生態、休閑，西樵、九江、丹灶重點是在保護生態的前提下尋求發展。這樣的模式當然是有利 的，政府不再用一個政策對所有地區。在鎮街同類項合並，使得這種治理顯得更有針對性。從地理與經濟的格局來做這個劃分，區域發展目標更精細，更清晰。每一 個片區有一個考核方式，一個戰略指導，效能目標明確，成果豐碩，不會惡性競爭。

  南方日報：這一過程中，如何根本保障利益沖突問題上的協調？

  這 是區域空間重構的一個典型案例--區位被再發現的案例：規劃師發現瞭，政府重視瞭，市場跟進瞭。然後這個地方的價值就迅速被發現，從佛山房價、土地價值來 看，這個區域完全是通過區位創造實現瞭價值提升，從窪地變成高地。區位！區位是理解佛山城市化的很有意思的一把鑰匙。

  南方日報：體現以人為本、利益公平共享原則的城鎮化，在佛山應當如何具體體現？

  根據觀察，佛山的產業發展已經發生瞭轉變，早期都是裝配制造業，對工人技術要求很低。現在一汽大眾汽車進來，情況完全變 瞭，他們不在社會上招工，工人都要通過大專院校培養。這些人能否留下來？當然可以留下來。關鍵在於制度創新，用好政策，服務好各種群體。對產業工人，可以 用好保障性住房政策，能否給企業配套一些廉租、公租房指標，搞一套面向產業工人的社會住房體系，讓更多技術工人願意來這裡，以此形成競爭優勢。

  出品：南方日報珠三角新聞部

  佛山，經濟體量在近10年間飛速增長，2012年，GDP已達到6709億元，完成工業總產值14671億元，居於全國前列。

  南方日報：較多城市越來越重視把城市資源匯聚於交通樞紐來打開城市格局，你覺得佛山目前整個城市格局是否基本打開？

  園區工業化是最大看點

  總指揮：王垂林姚燕永

  我 們在南海夏北村改造中，堅持生態優先、公共設施優先、農民利益保障優先的"三優先"模式，推行瞭有質量的城鎮化，千燈湖、公園、學校、幼兒園、醫院優先。 以前你很難想像萬達廣場能夠出現在這樣的地方，當地政府非常有為，通過謀劃、策劃和規劃，通過"三舊"改造把土地盤整出來。使得多方利益得到保證，城市和 農民共贏。

  南方日報：佛山目前的城市格局擁有多個城市中心，沒有明顯的對資源高度聚集的"中心"，多個新城在建的格局，你認為利弊如何？

  袁奇峰，中山大學地理科學與規劃學院教授，中國城市規劃學會學術工作委員會委員，中國城市規劃學會區域規劃與城市經濟委員會委員，佛山市城市規劃委員會委員，廣州市城市規劃委員會發展策略委員會委員，廣州市城市規劃勘測設計研究院顧問總規劃師

  南方日報：對於佛山舉全市之力打造的城市新中心--佛山新城，你認為它的發展面臨的最大問題是什麼？

  袁奇峰：佛山新城最大的問題是它的區位。其區位處於市域的地理中心，中心城區的邊緣，在這個區域上造城市之心則面臨著諸多困難。需要重新去塑造這個區域的區位，才有可能發生改變。比如說通過軌道交通的集聚來提升它的區位。

  此前確立為全市CBD，現在佛山政府清晰地將其定位為全市的市民中心、體育中心、文化中心，產業定位選擇中德工業服務區，更細致實在。佛山新城是作為功能性的新城，與老城區、千燈湖、禪西新城組成佛山中心城區的"一老三新"中心體系。

  南方日報：在佛山，呈現城鎮化的一種情景，一方面是新城還在聚集人氣，一方面，有部分專業鎮已出現空心化、老齡化的情況，這是否是較多城市大發展之後必須經歷的陣痛？你如何看這種現象？

  佛山城鎮化首先應該是一個工業化的故事。如果放棄產業拓展的優勢，而與廣州同構定位，顯然不行。佛山城市化就是由工業化來帶動的，如何提高城市化的質量，也必須從這一點去展開。

  高質量的城鎮化就是要克服"村村點火、戶戶冒煙"的局面，區域有起有 落，也是合理的。我們希望通過工業園區形成產業新城，城市節約高效，又要有發展保護生態，都市農業的區域。有城有鎮有鄉有農村，這樣一種格局。全面繁榮就 沒有區位差別，也就沒有聚集經濟效益和規模報酬遞增的效果。

  袁奇峰：佛山城市化才真正走瞭10年，還有很多課要補上。畢竟國際成熟城市已是經過幾十年的發展，才形成這樣的聚集效應，我們城市化才走瞭10年，佛山軌道交通開通也才3年，還得慢慢來形成對要素的聚集。

  隨著中國人口紅利拐點的到來，哪裡對勞工服務好，勞工就去哪裡。佛山目前的城市化率雖然很高，但是存在太多的半城市化的人口，他們流動性很強。工人能否留下決定成敗。

  4、路徑與戰略



  人物簡介

  園區工業化，在佛山大發展這十年之中，無論是獅山工業園的迅速崛起，還是樂平工業園、滄江工業園都寫下瞭濃墨重彩的一筆，成為地區經濟增長的龍頭，非常值得關註和總結經驗。

  南方日報：廣佛同城之下，佛山城市得以飛速發展，你覺得有哪些路徑是值得總結的？

  袁 奇峰：在廣佛同城化過程中，南海顯然是一個優等生。政府具有明確的城市戰略性來推動產業的轉型升級，在城市化上也得到瞭長足發展。其中，南海中部一鎮多 園，雙輪驅動統籌，產業、城市共同發展。千燈湖板塊，又把東部南海的城市夢變成為一個實在的話題。南海應該是珠三角轉型升級的一個成功范例。其中南海中 部，就是代表瞭園區工業化實現區域崛起的一個典型。

  這個戰略是非常高明的。2000年，南海區政府就決定做東西板塊戰略，西部的園 區工業化要作為南海產業發展轉型的抓手。這個時間點，又正好遇到世界產業向中國轉移的一個特殊的時期，廣州抓到三大汽車廠，於是獅山工業園區用國有工業用 地抓到一大批汽配產業，成為汽配聚集地。"廣州整車，佛山汽配"格局由此而成。這可以理解為廣州的輻射作用，但是從產業協同的角度，市場主體本身對區位和 合法土地是更加銳利、更敏感的。政府與市場兩種力量，給這個區域創造出一個非常大的推動力。

  袁奇峰：隨著經濟高速發 展，所有的基礎設施、道路交通系統都實現瞭重構，向外尋找服務的時、空距離縮短瞭、成本下降瞭。經濟要素自由流動的時代來臨瞭，城市空間也因此發生瞭轉 變。比如說，南海東部地區一直就是"村村點火、戶戶冒煙"的農村社區工業化地區，而現在變成廣佛交界處迅速崛起的明星。

  袁 奇峰：2000年以後，產業拓展從過去依靠農村土地市場、農民，轉變成政府主導的園區工業化，政府有形的手出現瞭，因此大項目落戶就變成可能，比如從奇美 再到現在的一汽大眾的進入，創造瞭園區工業化的碩果。這就是用園區的模式來拓展經濟的一個非常成功的案例。這事實上也是政府順勢而為，在資源上避免瞭農村 社區工業化的問題，園區工業化的模式取得瞭巨大的成功。

  獅山工業園區已經上升至佛山高新區，把所有的利好政策都給瞭他，將來對佛山GDP、經濟的貢獻會是非常瞭不起的。三水樂平工業園、高明滄江工業園也都獲得瞭巨大成功。

中山大學教授袁奇峰在工業化中造 佛山城

內容來自sina新聞

  袁 奇峰：板塊戰略，最關鍵要註意政府在發展過程中，不要做錯事，不做負功。板塊化戰略於政府來說就是區域分區治理模式。可以說，南海這一做法是順勢而為的， 值得借鑒。2000年開始做東西板塊戰略。近年來南海再劃分三大板塊，根據三個區域所處的不同發展階段因地制宜，因勢利導。

  南方日報：工業本身的升級能給城鎮化帶來什麼？

  南方日報：南海東部城市是在集體土地上進行"二次城市化"，這一道路可謂十分艱辛，南海有何成功的實踐經驗值得借鑒？

  袁奇峰：車貸利息計算表二胎年息南海基於農村集體建設用地再開發的"二次城市化"是非常成功的，已經成為廣東省"三舊"改造政策的原點。

  為 何能成功，首先關鍵在於區位，處於廣佛之間，屬於大都市區的核心區。長期以來，這個地方的土地被鎖定在城鄉二元體的資產上，隻能獲得資產收益，不能獲得資 本收益。其次是政策探索，農村集體建設用地同地同權、同市同價的突破。例如石肯村把集體建設用地登記為國有，然後招拍掛，土地獲得溢價，打破瞭資產向資本 轉化的渠道。結果由於土地價值增量很高，改造後農民用土地換物業足以保證其既得利益並有所增長，讓資本進入獲利，政府也得益。

  2、挑戰與機遇

  袁 奇峰：在上世紀末，佛山處於工業經濟發展較快階段，城市化滯後於工業化是比較明顯的情況。雖然城市化是工業化的結果，但是靠低成本發展起來的工業化，顯然 無法支付城市化的成本。但是，2000年以後情況發生很大變化，這10年裡，佛山城鎮化可以說成為廣東城鎮化非常靚麗的一道，風景。這10年來可以用兩句 話來講清楚，"產業大發展、空間大重構"。首先是廣州在2000年完成瞭行政區劃調整後城市區域化瞭，而工業化戰略的成功使得中心城市的輻射力開始發揮出 來。其次是區域一體化的加快，廣州作為中心城市在近十年擺脫瞭發展困境，完成瞭要素的聚集，城市的輻射力、擴散力出來瞭。"廣佛同城化"在2007年被提 到省政府的層面上來。所以一定要把佛山的城鎮化放在廣佛都市區層面上來講。這就解釋瞭為何是佛山而非中山在近十年來城市化取得瞭突飛猛進的發展，地理區位 使然！

  高質量的城鎮化就是要克服"村村點火、戶戶冒煙"的局面，我們希望通過工業園區形成產業新城，城市節約高效。全面繁榮就沒有區位差別，也就沒有聚集經濟效益和規模報酬遞增的效果。

  南海金融C區夏北村的改造，證明規劃先導、公共利益前置、各方利益平衡，是一個非常有效的城市建設的模式。最重要的是政府敢於推動制度創新，有擔當才能突破。

  佛山城鎮化是一個工業化的故事

  佛山的城市化要在廣佛同城背景下進一步發揮自己特長，在"產業大發展，空間大重構"的機遇下爭創高地。雖然我們不能當全能冠軍，但是我們可以創出一批單項冠軍。

  撰文：吳曉芳

  用軌道交通集聚改變新城區位



  統籌：何又華梁銳

  2005年，我們提出東部南海建設"廣佛RBD"--即廣佛副中心的概念引起非常大的市場反響，所有開發商都敏銳地發現這個區位機會，以此作為營銷的概念，把千燈湖做瞭起來。

敬請關註"foshanleju"

  2003年，南海實施瞭東西板塊戰略，在西部打造工業園區，經濟發展從"農村社區工業化"轉向"園區工業化"。我們基於廣佛同城提出南海東部戰略--從農村城市化走向更高質量的真正的城市化。雖然在同城的過程中，兩市政府在這裡面投入並不多，但市場力量很強。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-12-04/08543776044.shtml

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