神木危機樓市崩盤 GDP一年直降近百億
西北明星縣神木正在為曾經的急速擴張而遭受城區最為嚴重的房產危機。
去年6月，當陜西正和房地產公司老板王和平在內蒙古鄂爾多斯一間賓館內突發急病死亡後，身後留下的卻是陜西榆林市神木縣的爛尾樓。
近日，《中國經營報》記者在神木實地調查發現，總人口僅40多萬的神木縣，卻有數百萬平方米的房產，在煤炭危機之後成為空蕩蕩的"鬼城"空置房。而在諸如神木新村、神木二村26萬平方公裡的"荒涼"新城的背後，亦是開發商、炒房者百餘億元的三角債危機。
而伴隨房地產崩盤的則是，神木這個東方的"科威特"經濟面臨著嚴重的下滑。
神木縣的統計公報顯示，2013年，其GDP由2012年的1003億元直降近百億，僅為925億元。財政收入則由2012年的220.7億元下降到175.26億元，下降20.6%。全年全社會固定資產投資完成285.58億元，比上年下降17.8%。
"要錢沒有，要房就寫手續"汽車貸款土地信貸融資
在經濟景氣的前幾年，縣城實際居住人口達20多萬。然而，2013年以來，在當地大半煤礦停工、債務危機沖擊之下，流動人口 急劇下降，目前隻剩下十多萬人口。
自從去年6月份以來，神木居民高明(化名)就一直被親戚朋友的追債潮弄得焦頭爛額。剛開始，他還東拼西湊地給親朋好友還上幾十萬元。後來，實在借錢無門，隻能東躲西藏。直到今年年初，他也不躲不藏瞭。"反正要錢沒有，要房就寫手續。"
高明本是神木縣當地一個普通農民，2009年在當地"富人炒礦炒地，窮人炒房"的風潮帶動下，拿出傢裡的多年積蓄100餘萬元，加入到炒房隊伍 中。2011年，最初投入100餘萬元購買的兩套仍在建設的房，已經價值近300萬元。當280萬元脫手後，膨脹的欲望讓他從親朋好友處東拼西湊瞭500 萬元，繼續追入炒新盤的行列中。所謂的炒新盤，就是炒作尚未開工建設的樓盤。也就是說，開發商在圈地挖坑的同時，便通過炒房圈子提前出售部分房源。而等半 年一年後，樓盤主體建成正式開盤，其房價早已暴漲，隨後又通過開發商出售兌現。
不過，運氣不好的高明最後一次炒房，卻炒成瞭爛尾樓房東。2011年，在當地房價接近2萬元的高點時，他投入800萬元，通過關系以每平方米1 萬元左右的均價購入6套新盤。然而，等到2012年高明欲出售正和紫郡小區的新盤時，下傢卻不好找。2013年6月，當這個小區的房子主體剛剛建好時，開 發商王和平卻意外暴亡。開發商身後是數億元的巨額債務，而購房者也成瞭爛尾樓的房東。
事實上，在神木縣十之七八的普通傢庭都曾經參與炒房。當地多位曾參與炒房的居民告訴記者，神木新村、神木二村，甚至在一些鄉鎮集中開發的樓盤， 在2008年至2012年都是炒房者的炒房戰場。最初幾年，在煤炭市場火熱，全縣經濟總量節節攀升至千億規模的過程中，不少人都因炒房發財。但隨著 2012年下半年煤炭經濟不濟，尤其是2013年7月神木信貸危機爆發後，大部分炒房者都成瞭房東。由於房價在短短幾年內暴漲暴跌，當地上演的炒房神話亦 宣告破滅。從最初的每平方米5000餘元，急速升至2萬元，目前又下跌至七八千元，不少人都炒得傾傢蕩產。
神木縣城處在一個狹長的河道沖擊區域內，窟野河將縣城的老城區與新城區分割開來。老城區高樓林立，在經濟景氣的前幾年，縣城實際居住人口達20多萬。然而，2013年以來，在當地大半煤礦停工、債務危機沖擊之下，流動人口 急劇下降，目前隻剩下十多萬人口。
沿著濱河路越過窟野河放眼望去，方圓數十平方千米的神木新村二十多層的高樓星羅棋佈，儼然一副現代都市的模樣。然而大街上少有人煙，16個大型 樓盤幾乎無人居住。當地人告訴記者，每到晚間在神木新村林立的高樓裡，很難看到亮起的燈光。據資料顯示，神木新村2006年開建，其位於窟野河中段的河道 上， 占地面積為11.3平方千米。南連神木城區， 北接店塔鎮， 南北長11.3千米， 東西最窄處寬為800米，最寬處達1900米。依據神木縣相關部門的總體規劃， 新村將分為現代物流區、 產業項目區、 產業研發區、 大型居住區、 商貿核心區及科研教育區等六個區域， 並由五條縱向主幹道和二十七條橫向主次幹道組成交通網。新村規劃容納人口數為10萬。規劃到2015年時新村人口達到5萬人， 到2020年時人口達到8萬~10萬。目前，神木新村總開發建設面積達到360萬平方米。
拋房客的三角債難題
房地產大幅受挫導致神木多處在建工程停工，由此引起的勞資糾紛令地方政府頭痛不已。
前述炒房客高明如今面對親戚朋友的債務，亦坦然地表示，錢是沒有瞭，利息也不算瞭，就是本錢什麼時候能還上也說不準。他表示，現在親戚朋友也都知道實際情況，所以對於債務也不那麼催命似的。
記者在神木縣城發現，分佈於縣城各個角落的中介信息欄貼滿拋房客們的賣房信息。濱河路一處中介的信息欄顯示，曾經標價180萬元的158平方米房子，如今僅標價120萬元。當地中介表示，若想要的話，價錢還可以商量。
在神木縣城東興街上，隨處可見類似"此樓整體或分割出租""低價出售高檔寫字間""此樓11層、12層整體出租出售"等掛在顯眼處的廣告。房價 下跌，昔日火爆一時的部分高檔會所也掛出整體轉讓的招牌。記者瞭解到，目前神木中心城區房價普遍跌幅過半，下降到6000~8000元/平方米，且交易清 淡。寫字樓、商鋪、住宅區的租金價格也大幅降低。據地產中介張忠民介紹，前兩年神木房價高企主要源於外地人口大量湧入，租金價格攀升推動房價暴漲。"當 然，也有炒房的原因。"張忠民稱，現在縣城中心地段的惠民路、麟州街、金煤路都有大量商品房閑置，很多住宅房被低價抵押變賣。房地產大幅受挫導致神木多處 在建工程停工，由此引起的勞資糾紛令地方政府頭痛不已。位於呼傢圪臺村的房產項目就已停工，其中已經成型的樓群建築有15棟左右，已打地基的建築有5處。
神木一向奢華繁榮的商業、服務業也備受挫傷。在最熱鬧的人民廣場四周，恒生購物中心、開元商場、萬千百貨等高檔購物場所打出低價折扣的廣告牌， 部分品牌低至三折。據瞭解，這三傢商場進駐神木已有五年以上，罕有折扣。消費均價在千元以上的王府國際大酒店、五洲國際宴會中心、亞華酒店等也生意蕭條。
在當地曾經繁華的娛樂一條街惠民路，不少娛樂場所已經關門停業。有當地人士表示，現在房東連這些場所的房租都收不上來。而在當地淘金的外地老板 早已經跑路，就連本地的老板也聲稱陷入高利貸紛爭中，難以清償房租欠款。當地一位張姓煤老板告訴記者，由於債務欠款，他手中的十多套抵債房目前想變現都很 困難。
不少當地曾經投資商業房產的煤老板，由於受到債務危機的壓力，已經拒絕給曾經的集資炒房者兌現房子或現金企業借款利率嘉義優惠房貸信貸年息。因為不少開發商集資來的錢還沒有開發樓盤，就陷入三角債之中瞭。
"再造新神木"後遺癥
神木出現"鬼城"現象，是曾經煤炭經濟狂熱、當地急速擴容的後遺癥。
據瞭解，2010年煤價瘋狂、神木縣經濟總量位列陜西第一大縣之時，在當地政府"再造一個新神木"的宏偉設想下，在神木新村仍未完工的同時，神木又規劃瞭神木二村。
實際上，這也是神木的又一次擴容。根據規劃，神木二村占地15平方千米，計劃重點發展新型建材、加工制造與商貿物流等煤炭以外的工業園區。但實 際上，這個新村已經成為房地產開發樂園。在現場記者看到，一片片住宅小區仍然是這裡最主流的建築，街邊的商鋪不少已經關門，開著的也是慘淡經營，而開盤瞭 幾年的高檔樓盤到現在仍然沒有賣完。記者同時發現，停工的、爛尾的樓盤在神木二村隨處可見。據當地業內人士估計，神木二村樓盤開發面積也近上百萬平方米。
一位當地不願具名的政府人士表示，神木二村是神木縣城中心區域的組成部分，屬於"一體兩翼"的主體區域，是縣域產業經濟的集中發展區，也是推進 城鄉一體化建設，促進民營經濟發展的一次創新實踐。神木二村位於西沙開發區東側，規劃控制面積29平方千米，規劃重點發展陶瓷、塑料、新型建材、加工制造 與商貿物流產業，承接錦界工業園區的開發建設，接續煤化工等後續產業，拓展非煤產業。但在煤炭經濟下滑之後，其產業園產業大都沒有發展起來。
值得關註的是，神木二村在2011年扮演瞭擴容城區、助推當地房價的一個重要角色。資料顯示，2009年神木二村附近房價約為每平方米5000 元，2011年神木二村房價最高也漲至每平方米1萬多元。不過，隨著2013年民間借貸崩盤，神木房價整體迅速下挫。不少在建工地都已停工。神木新村管委 會一位不願透露姓名的工作人員表示，現在新村的房子也是有價無市，縣城的商品房真正成交的很少，新村的房子更不好說。
神木縣2013年統計公報顯示，2013年，神木縣納入統計范圍的房地產企業完成開發投資68296萬元，實現商品房施工面積648792平方米，而當年商品房銷售面積僅為4300平方米，商品房屋銷售額僅為1800萬元。
盡管官方統計數據並未統計當地空置房面積，但當地業內人士估計目前神木約有數百萬平方米的空置房。一方面，有些空置房的手續仍不健全，沒有被納 入官方統計中；另一方面，這些房也深套曾經的炒房者。當地業內人士指出，由於煤炭黃金十年的結束，眼下高度依賴煤炭相關產業聚集人氣的神木縣，曾經流動的 淘金客亦出現瞭外流。尤其是涉煤產業的工人、運輸個體戶流出的人數最多。也正是由於外來人口急劇下降，使神木縣城區很難再現熙熙攘攘的消費人氣。由此，即 使是神木縣老城區，林立的高樓商鋪也冷清下來。
在當地人看來，目前神木新村、神木二村在實現瞭縣城的擴容之後，已經變成瞭陰森森的"鬼城"。因為這兩塊城區內不但少人居住，而且每一棟樓盤背 後都隱藏著成千上萬個炒樓者的辛酸血淚故事。榆林當地有學者分析指出，神木出現"鬼城"現象，是曾經煤炭經濟狂熱、當地急速擴容的後遺癥。盡管多數樓盤都 牽扯到一些投資者不理性投資，但當地有關部門在那個狂熱的時期亦缺乏相應舉措對民間資本進行疏導，從而造成目前的"鬼城"深套數百億資金的難題，以及背後 高利貸、三角債爛局。
GDP一年直降近百億
2013年神木實現地區生產總值925.54億元，而2012年該縣實現GDP 1003億元。
記者調查瞭解到，從2013年煤炭價格大幅下滑以後，神木縣的大部分煤礦已經停產，讓昔日號稱中國"科威特"的神木縣各個行業也受到拖累。前述的神木一村、二村的房地產狀況也僅僅是冰山一角。
當地官方統計數據顯示，2013年全縣實現地區生產總值925.54億元。而2012年該縣曾沖破千億大關，實現GDP 1003億元。2013年該縣財政收入也出現瞭下滑，其全年收入175.26億元，比上年下降20.6%。經濟總量及財政大幅下降的背後，是2013年該 縣全社會固定資產投資放緩。數據顯示，該縣2013年全年全社會固定資產投資完成285.58億元，比上年下降17.8%；城鎮固定資產投資248.07 億元，比上年下降16.7%。
據本報記者瞭解，神木縣目前正在進行經濟轉型以及金改試點，也或將是其經濟恢復的希望。統計數據顯示，2013年，神木縣金融機構存貸款規模平 穩增長。2013年年末金融機構各項存款餘額達663.62億元，比上年增長8.4%；城鄉居民儲蓄存款餘額335.16億元，比上年增長12.3%，也 顯示出其曾經湧動的民間資本回流儲蓄。
就神木縣經濟發展和房地產發展情況，神木縣委宣傳部一位人士對記者回應稱，神木一村、二村目前仍在建設過程中，一些樓盤仍未竣工，也就不存在空 置的情況。另外，一些樓盤去年冬季停工，今年仍未開工。本報記者還聯系到神木縣委宣傳部一位主管宣傳的副部長，他回應稱："神木建的房屋並非全是商品房， 還有經濟適用房、廉租房、單位職工的房子。對於其他情況我們知道的很少很少。"
(中國經營報)
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-04-13/08192685425.shtml
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