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李亞鵬35億進軍商業地產是福是禍
餘豐慧
李亞鵬轉身開始投資開發地產項目，跨界運營商業地產大盤。首次進入商業地產領域，即投資35億元押寶體驗式文化藝術商業地產。(《西安晚報》11月25日)
對於李亞鵬事業轉型跨度如此之大，業內外有許多疑惑和疑問，筆者僅從目前宏觀經濟、房地產等經濟走勢方面談一些膚淺的觀點。
從整個房地產領域來說，經過十年瘋狂，目前房地產泡沫不小。不妨列出一些基礎性數據與美國房地產泡沫最嚴重的時期進行對比。2005年美國的房地產泡沫達到瞭歷史最高點，為美國GDP的172%左右。從1998年到2006年的8年間，美國的房價翻瞭一番，8年內住房按揭貸款增長瞭150%。最終爆發次貸危機，進而引爆瞭2008年至今還令人膽顫的金融危機。
截至2012年底，中國內地存量住房約179億平方米，合計總市值約100萬億元；如果算上農村房產、小產權房和城市商用房產，總值約200萬億元，與GDP之比分別為193.4%和388%，分別高出美國2005年房地產泡沫達到歷史最高點172%的21.4個百分點和216個百分點。中國的國民產出能否支撐如此龐大的房地產價值，值得掂量。
也就是說，目前的中國房地產泡沫程度達到瞭歷史頂峰。泡沫主要表現形式是房價離譜極高，高房價遠遠脫離房地產生產要素包括土地等的真實價值成本，並且遠遠脫離百姓的收入水平和對房價的承受能力。因此，在宏觀經濟走勢、房地產非理性增長，房價處於最高位置時，進入房地產領域並非明智之舉。
從商業地產領域來看，現狀和未來都不會太樂觀。今後商業地產面臨的挑戰要信貸台北士林信貸信貸房屋銀行任何問題免費諮詢比商住地產更大。主要挑戰來自互聯網的大發展，特別是電子商務迅猛發展對商業地產的沖擊。傳統商業地產的金貴之處是由傳統的商業模式決定的。比如：昂貴的街面房、門面房以及城市中心地帶的寫字樓等。然而，隨著電子商務的發展，改變瞭商品的銷售零售方式，改變瞭消費者的消費購買習慣和行為。
對商業地產的最大沖擊是，對傳統的門面房、街面房要求不是那麼強烈瞭，銷售零售渠道正在快速由線下向線上轉移。這種趨勢在未來將會愈演愈烈，目前已經使得購物商場、門面房、街面房等商業地產收益下滑。
寫字樓商業地產未來受到的沖擊不比實體店的購物中心等小。李嘉誠的和記黃埔2012年年報顯示，從2010年開始，和記黃埔在內地的租金收入逐年下滑。和記黃埔的平均凈資產收益率超過11%，長江實業的平均凈資產收益率更接近15%。但廣州西城都薈廣場的回報率隻能達7%，陸傢嘴寫字樓的租金回報率僅為約5%。潘石屹[微博]拋售上海商業地產與租金越來越低、收益越來越差不無關系。物業顧問"萊坊"預計，2015年上海甲級寫字樓空置率極有可能上升至13%。
因此，從總體上看，李亞鵬斥巨資高調跨界進入商業地產，前途未卜。不過，他的聰明之處在於，找到一個商業地產貌似很有潛力、有前景的突破口--旅遊休閑文化商業地產。比如，正在籌劃起步的麗江"雪山藝術小鎮"，集文化、旅遊、休閑於一體，如果沿著文化體驗、休閑娛樂、旅遊度假思路開發商業地產，應該非常有前景和潛力。隨著經濟發展，百姓收入提高，對旅遊休閑和文化藝術需求將非常之強勁。14年前的1999年，美國人耗費在休閑上的時間與工作時間各占50%，中國目前與之相差甚遠。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-26/08412510683.shtml
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