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一線大城市房價離房頂有多遠

  近日，官方公佈瞭一組有關房價的數據，中國70個大中城市房價9月份再度"全線"上漲。其中，與2012年同月相比，作為樓市一線城市的北京、上海、廣州、深圳領銜，漲幅超過20%。至此，中國70個大中城市房價同比上漲城市數量已連續3個月保持在69個的高位。

  現在，北京六環外房價已破2萬，在北京買套房已經絕非易事。月薪1萬的白領，即使不吃不喝，一年也就買到5平方米的房子，還得住到六環去，還得面臨各種配套不足、交通不便和睡眠不足等一系列麻煩事。

  房價問題不光是房地產市場的問題，首先是市場供求關系的問題沒有解決。過去面對房價的上漲我們總會歸咎於炒房，但自從2011年新"國八條"實施之後，全國49個城市實施瞭限購政策，從而抑制瞭投機投資性需求。但限購、限貸的城市房價仍在上漲，可見此輪房價上漲中投機投資性需求已經不再是主要推手。從供求關系方面看，此輪房價上漲很大程度上是因為市場供應難以滿足剛需的增長。

  從需求角度看，大城市人口聚集規模較大，特別是年輕人增長比較快。每年一線城市流入人口50萬左右，基本就會有15萬至20萬套的新增住宅需求，加上本地改善型需求，於是每年的實際需求會在20萬套以上，而大城市一年住宅新增供應隻有10萬至15萬套左右，所以有供不應求的狀況。以北京為例，常住人口中20至39歲的青年人占比達到六成多，這還不算以年輕人為主的外來務工人群。與此同時，受房價預期影響，近一年來，購房年齡更趨於年輕化。而供應方面呢？北京、上海兩個每年常住人口增幅最大的直轄市，到8月份新開工面積竟然會有接近10%的負增長。這與近幾年大城市人口增長快、住宅用地計劃完成比例偏低有直接的關系，供不應求成為房價猛漲的源動力。

  之所以房價漲幅最高的是一線大城市，正是因為這些城市的需求最大。另一方面，一線城市漲幅高也是區域、城市發展不高雄市借貸款均衡的必然表現。目前，大量剛性購房需求集中於北、上、廣、深這樣的大城市，這樣的高端人才和勞動力聚集的城市，必然造成住宅供應壓力極大。城市"攤大餅"式擴張模式也讓各種城市病在房價問題下不斷惡化，城市中心的聚集效應更加突出，房價漲幅也加快向周邊傳導，讓"大餅"上的每個"蔥花"都變得異常金貴。下一步新型城鎮化的發展過程中，如何更多更好地發展次中心城市，科學發展城市群是重要的課題。解決好人口過度集中問題，城市均衡發展，摒棄產業或居住分離的單一開發模式，搭配好產業用地與居住用地的供應，建設宜居宜業的新城，這應該是解決一線城市房價奇高的根本出路。

  如果房子僅僅可以解決居住問題那就簡單多瞭。但事實上，房子解決的不僅是居住問題，還捆綁瞭多種社會功能。例如畢業生要落戶口需要住房，外地人要辦工作居住證需要住房，孩子想上個好學校，還是需要相應的住房，所以在各大城市，學區房價格上漲最快。很多人都想到瞭房產稅，事實上稅費制度的效果很難在短時期內傳導到房價抑制的過程之中。由於對購房需求的甄別效果較差，我們非但不能奢望相應的財稅政策能夠迅速抑制房價，反而應該留神不要誤傷剛需群體。文/謝強

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-11-01/08372476309.shtml
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